чем отличается ипотека и ипотека в силу закона

Чем отличается ипотека и ипотека в силу закона

Недвижимым имуществом, которое может быть заложено по договору Ипотеки, являются:
-земельные участки;
-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека по кредитному договору (договору займа) должна обеспечить погашение суммы основного долга по кредиту, сумму причитающихся кредитору процентов за пользование кредитом (займом), а также:
-неустоек (штрафов, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
-процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
расходов по реализации заложенного имущества;
расходов, связанных с хранением заложенного имущества, если договором Ипотеки установлена обязанность залогодержателя обеспечить сохранность, содержание и охрану такого имущества.
Ипотека предполагает, что заложенное недвижимое имущество и в период действия договора остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Залогодателем по ипотеке может быть как сам должник по обязательству, так и иное лицо, не являющееся участником данного обязательства.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), то ипотека на такое имущество может быть установлена только при наличии письменного согласия всех собственников. Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности (доли участников выделены), то согласия других собственников на ипотеку выделенной доли одного из участников не требуется.
Права по договору Ипотеки могут быть удостоверены Закладной.
В Российской Федерации Ипотека может возникнуть в силу закона или в силу договора.
Ипотека в силу закона это прямо установленные законом ситуации, когда недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора по кредитному договору, договору займа или по иному обязательству, автоматически, без заключения дополнительных договоров и соглашений об ипотеке.
Государственная регистрация такой ипотеки осуществляется на основании первоначального договора (кредитного, займа и т.п.), повлекшего за собой возникновение ипотеки в силу закона, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законодательством. Госпошлина за государственную регистрацию ипотеки в силу закона не взимается.
Ипотека в силу договора возникает в случаях, которые не предполагают возникновения Ипотеки в силу закона. Ипотека в силу договора основана на заключении отдельного договора (соглашения) об ипотеке, который является обеспечением кредитного договора (договора займа и т.п.). Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации. Госрегистрация договора ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Например, Ипотека в силу договора будет иметь место, если заемщик берет целевой кредит на приобретение недвижимого имущества под залог уже имеющегося жилья.
Если недвижимое имущество приобретено с использованием Ипотеки, оно становиться собственностью заемщика. При этом следует учитывать нижеследующее:
-Продать, подарить, обменять такое недвижимое имущество либо внести его в уставный фонд разрешается только с согласия кредитора, залогодержателя. Если оформлена Закладная, то только если такое право предусмотрено в Закладной (ст.37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
-Сдать в аренду, во временное безвозмездное пользование такое недвижимое имущество можно без согласия кредитора, залогодержателя, если договором Ипотеки не установлен прямой запрет на это.
При этом имущество должно использоваться по своему назначению и срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотечного кредита. Предоставление имущества в пользование на иных условиях производится только с согласия кредитора, залогодержателя (ст.40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
-В жилом помещении, заемщик (как собственник) имеет право без согласия кредитора зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи (ст. 288 Гражданского Кодекса РФ).

Основной законодательный акт, регулирующий положения об Ипотеке: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Источник

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Нормативная база

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора». Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон. Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Залог недвижимости: немного теории и практики

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем. Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем. Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона. Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости. Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Особенности ипотеки в силу закона

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств. Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором. Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Особенности ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости. Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке. Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее. Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке. Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

Различия между ипотекой в силу закона и в силу договора

Наглядно иллюстрирует различия между ипотекой в силу закона и в силу договора следующая таблица:

Заключение

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник

Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Ипотека — один из самых сложных кредитных продуктов финансового рынка. Многих граждан интересует, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от ипотеки по договору. Может показаться, что это одинаковые вещи, но разница все же есть.

Рассмотрим, что такое ипотека в силу договора, чем она отличается от ипотеки по закону. Что важно знать заемщикам, какой именно жилищный кредит оформляется чаще всего. Полный расклад по вопросам — на Бробанк.ру.

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

Когда возникает ипотека в силу закона

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Источник

В чем разница между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора: как снять обременение

При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.

Ипотека в силу закона: что это?

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

В случае оформления жилищной ссуды в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Ипотека в силу договора

Если кредитор применяет такой вид оформления сделки, значит регулировать взаимоотношения заемщика и кредитора будет отдельный договор, а не Федеральные Законы. По сути, договорная ипотека предполагает выдачу ссуды на любых условиях, участники сделки могут указать в договоре любые моменты, которые не регулирует закон, которые невозможны в случае оформления ипотечного кредита в силу закона.

Особенности этого вида ипотеки:

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.

В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:

В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Регистрация ссуды в силу договора

Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

Как снять обременение по законной ипотеке

После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.

По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.

После прекращения ипотеки в силу закона заемщик становится полноправным собственником недвижимости и может делать с ней все, что захочет: продать, подарить. При получении выписки из ЕГРП для совершения сделки отметки о наличии обременения не будет.

Ипотека в силу закона: что это такое простыми словами? По сути, это обычный жилищный кредит целевого типа, который ежедневно получают тысячи граждан. Залогом выступает приобретаемая недвижимость: квартира, дом, земля, коммерческий объект, гараж, комната и пр.

Источник

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.

В первом случае речь идет о предоставлении заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве последнего выступает земельный участок, комната, квартира, частный дом или другие жилые помещения. Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.

Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.

Залогодержатель

В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

Когда возникает и основания для прекращения

Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.

Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.

Риски и сложности ипотеки в силу закона

Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

Чем отличаются два вида ипотеки?

Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.

Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

Вместо вывода

Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.

Источник