чем плох долгострой дома
Жди меня В каких случаях имеет смысл покупать квартиру в долгострое
Фото: Сергей Лаврентьев / Фотобанк Лори
«Долгострой» — слово, отпугивающее почти каждого, кто задумывается о приобретении квартиры в строящемся доме. Разбираемся: насколько велик риск купить потенциальный или фактический долгострой, как его распознать и так ли фатальна подобная покупка, как принято считать?
В Петербурге строятся 226 жилых комплексов, а с ближайшими пригородами — это уже 485 новостроек. И почти на каждой десятой стройплощадке — серьезные проблемы, вроде строительства жилья на земле, для этого не предназначенной, или других нарушений в документации. А еще более 100 объектов возводятся с задержками сроков сдачи, то есть в общей сложности каждый пятый, а то и четвертый объект — проблемный, говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров. В Москве с долгостроями тоже «все в порядке»: по данным столичного стройкомплекса на начало 2016 года, всего замороженных строек в городе 346. Жилых комплексов, где стройка остановлена на полтора года и более, в столице и области, по данным опрошенных «Домом» риелторов, порядка 250. Это примерно каждый третий объект.
Среди признанных долгостроев — ЖК, который возводит компания «Энергостройкомплект» в Южном Тушино, ЖК «Московские окна», многофункциональный жилой комплекс на западе Москвы по адресу: проспект Вернадского, владение 78, среди проблемных строек фигурируют объекты «СУ-155» и ЖК «Царицыно», рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co.
То есть, получается, верить нельзя практически никому, ведь треть предложения — «с изъяном»?
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Мы строили, строили. и наконец построили
Строго говоря — не вполне так, хотя бы потому, что часть этого предложения берут на себя другие компании. Сейчас, например, «Интеко» достраивает долгострой в Царицыно, Urban group вкладывает в долгострои АО «СУ-155», ФСК «Лидер» уже достроила за другими застройщиками более 15 жилых домов и т.п.
«Примеры, когда долгострой «обернулся белым лебедем» на рынке есть. Чаще всего, это связано со сменой собственников и дальнейшей реконцепцией проекта, — замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Как правило, новые застройщики стараются полностью абстрагироваться от негативной истории проекта, меняют его название и формат. Яркий пример — ЖК «Терлецкий парк» в Москве». Больше того, смена собственников уже стала настоящим бизнесом для компаний-перекупщиков, выгодным для всех участников процесса, включая и покупателей недостроенных квартир.
«Заработать на покупке проблемной недвижимости можно, и нынешняя ситуация на рынке это только доказывает, говорит генеральный директор ООО «Ареал» Василий Долгополов. — Компании, выкупающие такие проблемные объекты и их достраивающие, — не благотворительные организации. Если бы эти проекты не приносили бы дохода в будущем, их бы не выкупали. Сколько можно заработать? Здесь все зависит от конкретного объекта. То, что это будут десятки миллионов рублей — однозначно».
Хотя, конечно, встречаются и настоящие «тяжелые случаи». «В высокобюджетном сегменте есть проекты, которые продаются и строятся еще с кризиса 2008-2009 годов. Их отличали цены ниже среднерыночных. Причем и сегодня, спустя восемь лет, ценовая политика девелоперов осталась прежней — да, цены выросли, однако относительно других проектов эти долгострои все равно оказались относительно бюджетными, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Инвесторам было бы в разы выгоднее положить средства на депозит или перевести их в доллары. А сегодня они вынуждены ждать сдачи комплексов, которую переносят из года в год. Зато сэкономили при покупке».
Фото: Tati@art / Фотобанк Лори
Директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова:
Ситуации бывают разные. Главный показатель «опасного» долгостроя — полностью и длительно прекращенные работы на стройплощадке и нежелание застройщика общаться с дольщиками, объяснять им ситуацию. Главная причина, по которой мы стали испытывать сложность при достройке наших объектов, — политика экстенсивного развития компании в 2005-2007 годах, когда в работе у Л1 было в стройке более миллиона квадратных метров жилья и достаточно внушительный земельный банк. Именно благодаря этому мы в 2008 году имели самые лакомые пятна под застройку в городе и, вместе с тем, довольно солидную кредитную нагрузку, что ожидаемо сказалось на положении компании. Снизить ее почти в 10 раз удалось с помощью продажи тех же земельных участков. При этом строительство не останавливалось, а дольщикам предоставлялись отчеты и возможность бывать на стройплощадке. За последние три года мы поменяли стратегию «размазывания ресурсов тонким слоем по всем стройкам» на стратегию приоритетов. Стали концентрировать основные ресурсы на одном конкретном объекте, но при этом не останавливая другие стройки. Эта тактика позволила за последние полтора года завершить строительство и сдать 16 домов. Приоритетным в 2016 году для нас является «Лондон парк». Проект рассматривался на заседании комиссии при петербургском комитете по строительству каждый месяц. Все графики и фактические отчеты о выполнении работ мы предоставляем в комитет по строительству.
Можно выделить следующие признаки «клинического» долгостроя, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
— полная остановка строительства;
— наличие судебных дел между застройщиком и государственными органами по вопросу оформления разрешительной документации;
— признание застройщика банкротом.
Хотя, опять же, существует успешная практика передачи объектов незавершенного строительства другим застройщикам, либо созданным ЖСК, добавляет эксперт.
Подождать с дисконтом
У покупателей жилья в проблемных домах есть совершенно понятный интерес: цена. Более того, многие даже занимаются своеобразным аутотренингом: «Только тут продают квартиру за полтора миллиона, а больше-то у меня денег нет! Пусть въедем в новую квартиру попозже, но дешевле-то не найти». И они совершенно правы — обычно не найти. Вопрос только в том, насколько велики шансы дождаться новоселья.
«Мы всегда советуем нашим клиентам сначала съездить на стройплощадку в будни днем, а через месяц повторить поездку, чтобы посмотреть, что изменилось. Если на площадке не видно рабочих и техники, сама территория и подъездные пути завалены мусором, а видимых изменений нет, то, как минимум разъяснений у застройщика стоит потребовать, — советует Владимир Богданюк. — Если на площадке откровенно ничего не происходит — это далеко не рыночная ситуация, лучше всего подробней изучить историю застройщика, портфель проектов (не отличился ли он в прошлом долгостроями), также не полениться посмотреть картотеку арбитражных дел, нет ли у застройщика многомиллионных долгов».
Фото: Олег Андрющенко / Фотобанк Лори
В ситуации, когда девелопер уверяет, что все работы идут согласно плану, а веб-камеры на площадке показывают другую удручающую картину, никакие «официальные» гарантии дольщику не помогут, соглашается Мария Литинецкая.
«На самом деле, сейчас практически нет девелоперов, которые пытаются сознательно обмануть дольщиков, — утешает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Не подлежит сомнению, что любой застройщик заинтересован в соблюдении сроков строительства, прописанных в проектной декларации. При этом задержка ввода на один-два квартала — это стандартный по рынку срок “опоздания”».
На сегодняшний день 95 процентов застройщиков задерживают строительство в среднем на полгода, говорит эксперт. Это может быть вызвано разными факторами, но основные проблемные моменты (если мы говорим о надежных компаниях, которые хотят и готовы выполнить свои обязательства перед дольщиками) связаны с оформлением документации и формальным вводом жилья в эксплуатацию.
Тяга к общению — необходимая черта характера для всякого покупателя жилья, и уж тем более в проблемном доме. «Если на объекте «простой», то это, как правило, связано с определенной проблемой: либо не слишком существенной — такой, как смена подрядчика, технологическая необходимость и т.д., или с более значительной — например, тотальный недостаток средств на строительство, — предостерегает Иван Бажин, руководитель проектов Glorax Development. — В любом случае, отсутствие строительной активности на площадке — знак для дольщика, что нужно выяснить у застройщика причину приостановки».
Чаще общаться со строителями нужно еще и по причине их юридической гибкости. «С учетом российской специфики, под каждый инвестиционный проект застройщик обычно создает отдельное юридическое лицо. И это лицо, являясь правообладателем (собственником или арендатором) участка, ведет на нем строительство и привлекает от покупателей денежные средства. То есть, в случае несоблюдения договора перед покупателем будет отвечать именно это лицо, а не корпорация, с которой оно аффилировано, — объясняет Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. — Поэтому ситуацию нужно оценивать комплексно: что за компания ведет строительство (так сказать, посмотреть, какой анамнез), насколько сильное отставание от сроков строительства, чем оно обусловлено. И из этого делать выводы о тяжести заболевания».
Рассмотрение долгостроя как объекта инвестирования является крайне рискованным явлением, предостерегает Наталья Шаталина, ведь в данном случае никак не гарантируется скорейшее получение прибыли.
Покупка долгостроя: риски и цена вопроса
В российских городах недостроенные дома не редкость. Бурная история развития первичного рынка недвижимости богата банкротствами застройщиков, громкими судебными разбирательствами с обманутыми дольщиками и “замораживанием” строительных площадок по различным бюрократическим причинам. Тем не менее, многие недостроенные объекты обретают новую жизнь с появлением инвесторов и в конце концов выходят на рынок. Стоит ли приобретать квартиру в бывшем долгострое и какие проблемы могут возникнуть?
Что считается долгостроем и в каком случае это плохой выбор
К сожалению, долгострои есть как в масс-маркете, так и в премиальных сегментах. Надо отметить, что в последние годы первичный рынок более-менее стабилизировался и таких объектов появляется все меньше. Закон № 214-ФЗ позволяет достаточно оперативно решать вопросы с проблемными новостройками и привлечением новых инвесторов.
Проблемным объект признается в том случае, если его ввод в эксплуатацию откладывается на 6 и более месяцев от установленной договором даты или в отношении застройщика открыта процедура банкротства. Долгострой — это объект, строительство которого не осуществляется более полутора лет. По закону работы можно приостановить только на 2 месяца. В этой статье речь идет именно о долгострое. Такие дома могут стоять заброшенными на разных стадиях строительства много лет, а при появлении инвестора достраиваются и продаются.
Эксперты сходятся во мнении, что долгострой — это зачастую плохой выбор для тех, кто ищет себе новое жилье. Основными негативными факторами являются:
Время и изменчивые погодные условия не щадят ни бетон, ни кирпич, ни облицовочную плитку. Новые инвесторы вкладывают деньги в доведение объекта до ввода в эксплуатацию, оставляя старые стены и перекрытия. В дальнейшем собственники могут столкнуться с серьезными проблемами. В то же время, многое зависит от индивидуальных особенностей здания и срока его “заморозки”.
Какие признаки должны насторожить покупателя при заключении ДДУ
Собственники квартир в долгострое делятся на две категории: те, кто вступил в строительство и оказался в этой ситуации не по своей воле, и те, кто осознанно покупает жилье в доме со сложной историей. Чтобы избежать проблем при выборе новостройки на старте, нужно уделить особое внимание следующим аспектам.
Вступать в долевое строительство необходимо только в рамках закона № 214-ФЗ с заключением договора долевого участия (ДДУ). В этом случае, если здание не будет введено в эксплуатацию в установленный срок, есть возможность расторгнуть договор и вернуть деньги. С ЖСК и предварительным договором купли-продажи это сделать вряд ли удастся. При банкротстве застройщика возврат денег представляет собой сложную юридическую процедуру, поэтому часто разумнее дождаться смены застройщика и окончания строительства.
Стоп-факторами для подписания ДДУ будут:
Кто целенаправленно покупает квартиры в долгострое
Главное и единственное преимущество долгостроя — низкая цена. Квартиры в таких домах покупают те, кто хочет сэкономить или заработать на последующей перепродаже. Выгода зависит от индивидуальных особенностей объекта и его истории. Имеет значение количество сменившихся инвесторов и застройщиков, строительная технология и престижность локации. Если новый застройщик уже определен, то дисконт составит всего 3-7 %. А если судьба объекта туманна, можно получить скидку вплоть до 30 %.
Известны истории, когда инвесторы скупали квартиры в долгострое в удачной локации по бросовым ценам и через 10 лет продавали их по рыночной стоимости. Надо помнить, что профессиональные инвесторы просчитывают такие сделки, имеют доступ к инсайдерской информации и могут вкладываться в долгосрочную перспективу. Обычному человеку покупать очень дешевое жилье в сомнительном доме не стоит, так как риски слишком высоки.
На что надо обращать внимание при покупке проблемного объекта
Купить квартиру в долгострое можно на стадии “заморозки”, завершения строительства или после сдачи дома в эксплуатацию.
Необходимо узнать, в чем истинная причина приостановки строительных работ. Если возникли технологические проблемы (например, с подключением к коммуникационным сетям) или застройщику не удалось продать достаточное количество лотов из-за плохой локации, то эти причины не являются фатальными. Хуже, если у застройщика возникли финансовые проблемы или сложности с разрешительными документами. Известны случаи, когда уже построенный и проданный дом подлежал сносу из-за неправомерного использования земельного участка или отсутствия разрешения на строительство. Кстати, если почти все квартиры в долгострое были проданы, то нового инвестора найти будет намного сложнее.
При покупке по договору цессии нужно внимательно изучить ДДУ. Если сделка с инвестором по каким-то причинам будет расторгнута, то претендовать можно только на возврат суммы, которую внес первый покупатель. Также нужно обязательно уведомить застройщика о переуступке права собственности, иначе в дальнейшем он может игнорировать требование о выплате неустойки. Надо учесть, что максимальный дисконт может быть просто “съеден” инфляцией, если строительство затянется надолго.
Покупая квартиру в доме, который простоял под ветром, дождем и снегом несколько лет, не лишним будет изучить историю и состояние объекта. Если есть финансовая возможность, разумно заказать техническую экспертизу квартиры. Желательно пообщаться с собственниками, которые уже проживают в этом доме, изучить отзывы на форуме жильцов и публикации в средствах массовой информации.
Таким образом, в бывшем долгострое можно купить как хорошее жилье по очень выгодной цене, так и абсолютно неликвидный объект. Результат зависит от того, насколько ответственно отнесется к выбору сам покупатель.
Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки
С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.
Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.
1. Заключение предварительного договора
Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.
При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.
Пример из практики
Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:
— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».
2. Менять условия в одностороннем порядке
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.
3. Доплата за метры
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
4. Дополнительное соглашение
Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.
Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».
5. Продажа квартиры с согласия застройщика
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
6. Определенная подсудность
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.
Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».
7. Рекламные обещания
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Как не попасть на уловки
Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.
В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.
Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.
Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.
Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.
В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.