что делать если фактические границы участка не совпадают с кадастровыми
Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте
Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.
Как возникают ошибки
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Ошибка 1. Искажение границ одного участка
Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.
Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.
Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.
Если ошибся инженер:
Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;
Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.
Если ошиблись в Росреестре:
Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;
Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.
Ошибка 2. Искажение границ двух и более участков
Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.
Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.
Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;
Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;
Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;
Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Ошибка 4. Сдвиг спутниковых фотоснимков
Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:
Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.
Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:
Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.
Ошибка 5. Ложные границы
Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.
Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.
Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;
Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;
Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;
В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.
Неверные границы нужно исправлять
Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.
Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.
2015–2021 © Egrp365
Не является уполномоченным органом регистрации прав
либо его структурным подразделением
Алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка
Кадастровая ошибка в сведениях возникает по причине ошибочных данных, указанных в документах, на основе которых объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет или в сведения о нем. Таким образом, такая ошибка не зависит от действий органа кадастрового учета. Для земельного участка это могут быть неверно указанные его границы, углы поворота, местоположение.
С такой проблемой столкнулась пенсионерка Петрова Валентина Семеновна.
Вопрос: Мой участок по координатам, которые представляет Кадастровая палата, занимает треть соседского участка, но заборы мы не перемещали еще с момента получения земли в собственность в 90-х годах. Сосед считает свои границы правильными, а я тоже, потому что оба межевались и платили немалые деньги за это еще в 2005 году. На нашей улице я слышала не мы одни в такой ситуации. И проблема у всех одна: чтобы исправить границы по своему участку, надо сдвинуться всем соседям на целой улице. Но никакого решения мы не находим, только ссоримся каждый раз, выходя капать огород.
Заместитель директора – главный технолог Филиала Кадастровой палаты Чувашской Республики Александрова Нина Николаевна:
Ответ: Такая проблема действительно существует и ее масштабы точно определить невозможно, если собственниками сами не предпримут необходимых действий для выявления таких случаев. Законодатель признал такие ситуации, когда фактические границы не соответствуют описанным координатам границ в государственном кадастре недвижимости, кадастровыми ошибками.
Причина их возникновения вполне банальная – неправильное координирование границ одного из участков на улице, сведения о которой последующий межевик, который проводил кадастровые работы на соседних участках, использовал как исходные данные. Даже при установлении факта неправильной границы способа документального установления ошибки и механизмов ее исправления не существовало до 01.03.2008 года. За это время количество ошибок день за днем росло.
Тем не менее, приведение сведений о местоположении границ (координат характерных точек этих границ) в соответствие с фактическими границами (забор, межа, многолетние насаждения и др. искусственные и природные межевые знаки), по мнению Филиала, является важной задачей собственников земельных участков. Ведь каждый участок земли, как и любая вещь, которую можно купить – продать, подарить, передать в пользование (аренду) не должна быть с браком, а неправильно определенные координаты такой уникальной характеристики как границы и есть тот самый брак работы многолетней давности межевиков, которым доверили эту работу, требующий устранения. Сегодня исправить его могут только квалифицированные специалисты – кадастровые инженеры, отвечающие своей репутацией и правом осуществлять эту деятельность и несущие административную и уголовную ответственность за качество своей работы, которая (ответственности) ранее не предусматривалась. Тем более что выявление ошибок, разбирательство в их причинах и урегулирование вопрос исправления по обоюдному согласию соседей – смежных участков, ранее не было предусмотрено в законах. Такие вопросы могли быть разрешены только в судебном порядке через оспаривание результатов межевания.
Сегодня тоже можно судиться с соседями, но нужно четко оценить свои возможности как финансовые, так и временные и понимать, что обращение в суд потребует несения бремени доказывания своей правоты, создаст искусственный конфликт с соседом, привлеченным в ответчики, возможно, потребует найм юриста, чтобы защита права была квалифицированной и долгого времени участия в судебных тяжбах, манипуляций с терминами, понятными специалистам в области геодезии или юриспруденции, разбирательства в землеустроительных судебных экспертизах, оплата которых возлагается судом на стороны процесса. А можно просто и понятно двум и более соседям за плату гораздо меньшую, чем судебные издержки и гораздо быстрее и эффективнее исправить кадастровые ошибки в порядке учета изменений согласовав изменения всеми. Не первый год практикующие кадастровые инженеры знают, как готовить межевой план на исправление кадастровой ошибки в местоположении границ и как обосновать причины их наличия.
Единственное предупреждение со стороны Филиала, как собственников, так и кадастровых инженеров, о том, что манипуляции с подменой кадастровой ошибки процедуры перераспределения или самозахвата земель общего пользования быстро могут быть обнаружены и направлены в надзорные органы для разбирательства. Поэтому каждый должен быть добросовестным в вопросе исправления кадастровых ошибок, не искать виновных, а следовать четко определенной законом схеме их устранения.
Как исправить ошибку расположения границ участка
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Продавая недвижимость, субъект может столкнуться с технической или реестровой ошибкой. Представленный материал подскажет, как исправить ошибку расположения границ земельного участка на кадастровой карте, в каких случаях требуется ваше участие, а в каких нет.
Манипуляции, проводимые с квадратными метрами и земельным участком, требуют подготовки сопроводительного пакета документов. В обязательном порядке собственник должен предъявить выписку из ЕГРН. В справке отображается информация о недвижимом имуществе, земельном участке, владельце, процедурах, проводимых с недвижимостью.
Найти участок можно на кадастровой карте, но не всегда надел отображается, что приводит к ряду проблем. Причина кроется в кадастровой ошибке.
Виды ошибок
Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.
Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.
Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.
Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:
Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности. Его действия оцениваются как самозахват.
Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosreestor.online
После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.
Технические
К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:
Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.
Реестровые
Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:
Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.
Как исправить самостоятельно
Если решили лично заняться устранением неточностей, нужно понимать, как самостоятельно исправить ошибку расположения границ участка.
Все действия в несколько шагов – оформление заявления, его подача в государственный орган.
Для того чтобы сведения были откорректированы, нужно обратиться с обращением в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подать обращение может и сосед, которому нужно получить достоверные данные о смежном участке (перед этим нужно заказать выписку из ЕГРН).
Заявление подается в письменной форме в установленном законом порядке. Эксперты рекомендуют внимательно отнестись к заполнению пункта 3.1.2, где прописывается, в каком месте была допущена ошибка. После подготовки обращения, заявление и пакет документов подается в регистрационный орган.
Если на ваш участок был наложен смежный, устранить неточности можно самостоятельно. Если на ваш надел наложен смежный – либо обращение в регистрационный орган (если соседи не против внесения корректировок) либо через суд, если соседи отказываются от внесения корректировок.
Как исправляется ошибка без вашего участия
Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:
Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.
Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.
Как узнать, что ошибка исправлена
Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.
Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.
Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.
Как узнать, что ошибка исправлена:
Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.
При межевании оказалось наложение границ с соседним участком
Здравствуйте. Недавно ко мне обратились клиенты с такой ситуацией: «Мы решили сделать межевание своего участка и оформить границы по закону. Кадастровый инженер приезжал, чтобы по забору измерить координаты. В итоге оказалось, что кадастровые границы соседнего участка и наши границы по забору наложены друг на друга. Из-за этого инженер не будет оформлять межевой план, поэтому мы не сможем зарегистрировать свои границы в кадастре. Он сказал искать юриста, потому что нам, скорее всего, придется судиться с соседом. Подскажите что нам делать? Можно ли все решить без суда?»
Такие клиенты приходят несколько раз в год. Конечно, детали у всех разные, но основная проблема остается одна — наложение границ с соседним участком. Для людей с такой проблемой я и написал эту статью.
Предупреждаю сразу — статья большая, потому что существуют много нюансов в подобных спорах с соседями. Прежде чем консультировать своих клиентов на счет судебных разбирательств, я рассказываю следующую тему — как при межевании кадастровый инженер узнает о наложении границ соседних участков. И вообще о каких границах идет речь. Внимательно прочтите об этой процедуре. Благодаря этому вам дальше легче будет разобраться в споре.
Как при межевании выявляется наложение/разрыв границ
Чтобы установить границы своего участка, граждане заказывают межевание у кадастрового инженера. Для этого у собственника должен быть на руках план участка, который доказывает факт его формирования (образцы ниже). Без этого плана межевание не провести. Инженер приезжает на участок и с помощью GPS-оборудования снимает на местности точные координаты углов (поворотных точек). Соединив эти точки и получаются границы. Далее эти границы я буду называть фактическими или границами на местности.
Координаты поворотных точек
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Кадастровый инженер в специальной программе делает следующее: 1) Вбивает координаты фактических границ. Тем самым наш участок формируется — с площадью, конфигурацией и точным местоположением. 2) Накладывает на сформированный участок еще и план участка из правоустанавливающего документа. Получается два слоя границ. Это нужно чтобы узнать — совпадают ли фактическая конфигурация и площадь участка по забору с его конфигурацией и площадью из плана. По закону они должны совпадать. 3) Затем накладывает кадастровые границы соседних участков, с которыми у нас общая граница. Координаты кадастровых границ участков он берет из заказанного ранее кадастрового плана территории (кадастрового квартала).
По итогу перед кадастровым инженером отображается план с тремя слоями границ. Сопоставление этих слоев называется камеральная проверка.
Как раз на камеральной проверке и выясняется, что кадастровые границы соседнего участка пересекаются с фактическими границами нашего участка. То есть с соседом есть общая граница по забору, которая по факту имеет одни координаты, но в кадастре общая граница отображается по другим координатам. Такого быть не должно. Координаты кадастровых границ участка должны совпадать с координатами фактических границ. Если точнее, кадастровые границы и местоположение участка — это и есть его фактические границы и местоположение, которые были нанесены на кадастровую карту в соответствии с требованием закона. Все это написано в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 и 4 ст. 8 и п. 8 ст. 22 Федерального закона о регистрации недвижимости, п. 4.2 ст. 1 Федерального закона о кадастровой деятельности.
Наложение границ друг на друга
Бывает обратная ситуация, которая называется разрыв. Это когда между фактическими границами нашего участка и кадастровыми границами соседнего участка есть пустота, но на местности участки имеют общую границу (общий забор), т.е. пустоты нет. Получается, что по документам есть пустота, которая никому не принадлежит, а по факту это земля соседа.
Разрыв между земельными участками
Пример с наложением
При наложении/разрыве зарегистрировать границы своего участка нельзя — пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Что нужно делать я дальше написал в инструкции.
Помимо наложения/разрыва бывает еще бОльшая проблема — фактические границы, конфигурация и площадь нашего участка на местности не совпадают с его границами, конфигурацией и площадью из плана. Простыми словами, наш участок по факту больше или меньше, чем в документах. Все это усложняет ситуацию. Ниже я разберу и эти моменты.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Первое требование — оспорить межевание соседнего участка
Нам нужно прийти к такому результату — чтобы границы «спорного» участка убрали из кадастрового учета. Тем самым пропадет наложение или разрыв, который мешает при установлении наших границ. Если уберут границы, это не значит, что сосед перестанет владеть своим участком, его право собственности мы не оспариваем.
В исковом заявлении нужно указать просьбу о признании недействительным межевание соседнего участка. Если точнее — о признании недействительными результаты ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ соседнего участка. Гражданин имеет право обратиться в суд с этой просьбой, потому что наложением/разрывом нарушены его право на установление границ его участка. Это нарушение не связано с лишением владения — ст. 304 ГК РФ.
Судья будет рассматривать два обстоятельства: 1) Правильно ли у ответчика проведено межевание участка. 2) Нарушено ли право истцов наложением/разрывом. Документом, который это доказывает, будет заключение кадастрового инженера.
Обе эти выписки идут в дополнении к другим документам — доказать судье, что участок принадлежит именно ответчикам и что имеются в кадастре такие-то координаты его границ (поворотных точек).
По кадастровому делу и сведений из ГФДЗ будет видно, какие были нарушения при межевании спорного участка:
Для этого мы и запрашивали сведения из ГФДЗ. По закону границы должны совпадать — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но до 2012 года разрешалась такая хитрость — можно было провести межевание по фактическим границам, если эти границы существовали на местности 15 и более лет. Об этом кадастровый инженер указывал в своем межевом плане, не обращая внимания на несоответствие фактических границ с планом из других документов. Естественно, все это делалось по просьбе недобросовестного собственника. С 2012 года факт существования границ 15 и более лет доказывается только через суд.
Согласно п. 3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и ст. 39 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ, к межевому плану должен быть оформлен акт согласования границ с соседями. В этом акте должны стоять личные подписи соседей (или их представителей). Но и тут есть хитрость — о дате и месте согласования границ можно подать объявление в местной газете. Соседи не прочитали объявление в газете и следовательно не пришли на согласование. В этом случае границы считаются автоматически согласованными. Объявление в газете можно сделать, только если нет возможности связаться с соседями. Обычно собственники поступали так, когда видели, что фактические границы их участков были больше, чем по документам. В итоге в межевом плане вместо акта согласования была копия местной газеты с объявлением.
Дополнительно суд запросит мнение по ситуации у местной Регистрационной и Кадастровой палаты. Если не запросит, сами ходатайствуем об этом.
Судья спросит у ответчика, какие у него есть доказательства в свою защиту. Если окажется, что при межевании участка соседа были допущены нарушения или злоупотребление правом (особенно второй и/или третий пункт), есть все шансы на признание межевания недействительным. Если есть вопросы к кадастровому инженеру, который проводил межевание соседнего участка, можем попросить судью вызвать его на судебное заседание. На моей практике, было несколько случаев, когда кадастровый инженер на суде честно признавался, что не выезжал на участок, а межевал его по спутнику. Границы соседа сразу были оспорены.
Если межевание было проведено правильно, тогда выносится вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.
Второе требование — установить границы нашего участка
Здесь все зависит от того, совпадают ли наши фактические границы и площадь на местности с планом участка и площадью из ГФДЗ и правоустанавливающих документов. В следующем разделе я разберу три ситуации как и что делать, потому что от исходных данных зависит тактика ведения дела в суде.
Ситуация №1 — фактические границы нашего участка совпадают с его планом из документов
Например, в плане и правоустанавливающем документе написано, что собственнику принадлежит участок в 7 соток, 7 на 10 метров. По забору так и вышло. Или с совсем небольшими неточностями. Отступ от границ в 10 сантиметров обычно не учитывают, потому что столбы или забор примерно столько и занимают.
Даже если границы совпадают с планом, я все равно советую, помимо оспаривания межевания соседа, просить суд еще и установить границы своего участка. Вот почему — когда по суду соседний участок пропадет из кадастровой карты, собственники могут продолжить межевание своего участка. Наложения/разрыва же нет. Но есть нюанс — при межевании придется согласовывать границы с этим же соседом. Ведь его участок теперь пропал из кадастровой карты — п. 1 — 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В акте согласования сосед должен поставить подпись, что по границам он не имеет претензий. Естественно, он ничего не подпишет. Или еще хуже — напишет, что не согласен с границами.
Чтобы установить границы без согласия соседа, нам поможет тот факт, что фактические границы нашего участка существуют 15 и более лет, значит мы имеем право собственности на эту территорию. Чтобы доказать это, нужно принести в суд план участка из ГФДЗ и правоустанавливающий документ. В плане всегда стоит дата его оформления, которая и доказывает факт существования границ с такого-то времени. Например, план оформлен в 5 марте 1997 года. Значит сейчас участок имеет такие-то границы уже 23 года. Тем более, что границы из плана совпадают с фактическими.
Также я советую, на всякий случай, пригласить свидетелей. Они должны своими показаниями доказать, что забор стоит 15 и более лет. Если забор между соседом старенький, стоит принести его фотографии. Все это дополнительно усилит нашу позицию. Ведь никогда не знаешь как сильно сосед будет защищаться, какие у него будут контраргументы и доказательства. Он может привести грамотного юриста и начать нешуточную борьбу. На суде нет легких дел по земельным спорам. Поэтому лучше «подстраховаться» свидетелями и фотографиями.
Ситуация №2 — по факту участок больше, чем по документам
Например, в плане ГФДЗ и правоустанавливающем документе написано, что участок 8 соток, а по факту 9. В данной ситуации не всегда есть смысл требовать установления увеличенных границ.
Например, гражданин в 1995 году получил участок в бессрочное пользование/наследуемое владение. У него на это есть соответствующее свидетельство/акт/постановление. В 2012 году гражданин оформил участок в собственность по «Дачной амнистии». При межевании оказалось, что участок больше, чем в свидетельстве. В данной ситуации он может попытаться на суде получить в собственность лишние сотки, т.к. пользуется участком более 15 лет на основании бессрочного пользования/наследуемого владения.
Другой пример — гражданину с 2010 года принадлежит «немежованный» участок, который он получил в наследство. По документам 8 соток, а по факту 9. Ему нет смысла в 2020 году обращаться в суд за установлением границ — он не сможет получить в собственность лишние сотки, потому что владеет участком только 10 лет.
У него есть два выхода: 1) Сначала собственник двигает забор как указано в плане. Для этого приглашается кадастровый инженер, чтобы он поставил точную межу из плана на местность. Затем через суд собственник оспаривает наложение/разрыв между соседями. После того как будет оспорено наложение/разрыв, собственник заканчивает межевание и регистрирует границы. 2) Собственник ждет еще минимум 5 лет, чтобы через суд попытаться оспорить наложение/разрыв + установить свои увеличенные границы.
Проще понять на примере. Наш участок ИЖС находится в пос. Загорянский Щелковского района Московской области. По документам площадь участка составляет 6 соток, а по факту — 9,5. Администрация Щелквоского района постановила, что участки ИЖС могут быть размером минимум в 4 сотки. Собственник может обратиться в суд за установлением границ с лишними 3,5 сотками, потому что это меньше, чем минимальный разрешенный размер. Если бы участок увеличился на 4,5 сотки и более, обращаться бы в суд не было смысла.
Чтобы суд одобрил установление границ с дополнительными сотками, нужно собрать хорошую доказательную базу о том, что забор по всему участку стоит минимум 15 лет. А если забор менялся меньше 15 лет назад, нужно доказать, что он стоит на тех же местах, что и раньше. Список доказательств:
Если фактические границы и площадь участка совпадают с его границей и площадью из архивных планов, смотрим дату их оформления. Если дата стоит больше 15 лет назад, приобщаем эти планы к доказательной базе. Если границы не совпадают или планы оформлены меньше 15 лет назад, не стоит их приобщать, потому что они ослабляют нашу позицию. Пусть ответчик или судья их сами запрашивают.
Поищете свои старые фотографии и видео, где может быть запечатлен забор. Например, часто помогают фото и видео с посиделок. Иногда дачники фотографируют свои посаженные растения, деревья, клумбы и в них попадаются фрагменты забора. Поспрашивайте у родственников т друзей. Отлично, если на фото будет стоять дата. В общем, разбираем весь свой архив.
Например, участок по забору 9 соток, а по документам 8 соток. На нем стоит дом, на который был оформлен тех.план еще в марте 2003 года. В тех.плане нарисован участок, где он по размеру также имеет площадь 9 соток. Тогда приобщаем тех.план к доказательной базе. Хоть информация из тех.плана считается справочной, она частично доказывает, что увеличенные границы существуют с марта 2003 года, т.е. больше 15 лет.
Ситуация №3 — по факту участок меньше, чем по документам
Например, по забору измерили 7 соток, а в документах 8 соток. Не сходится ширина и длина участка.
Естественно, собственник уменьшенного участка хочет вернуть себе утерянные сотки, подвинув забор как указано в плане. К сожалению, такое не всегда получится даже через суд. В данном случае собственнику уже мешает статья о приобретательной давности. Если забор стоит 15 и более лет и нет свидетельств, что он двигался раньше этого срока, тогда нет шансов отбить свою территорию. Логика в том, что забор стоит давно и у собственника или у кого-либо еще не было претензий к такой границе. Значит забор должен остаться на месте.
Логично, что когда мы сдвинем наш забор, уменьшится соседний участок. Такое никакому не понравится. Сосед часто начинает нешуточную судебную борьбу — с подключением юристов, свидетелей, поднятием множества архивных документов, фотографий и т.п. Мы не знаем заранее, какие документы и доказательства предоставить сосед. К тому же он, видя что его участок увеличился за счет уменьшения нашего, скорее всего подаст встречный иск на установления своих границ. На судебные тяжбы придется много потратиться, а положительного для нас результата может и не быть.
Редко бывает, что сосед предлагает прийти к мировому соглашению. Например, он собрался продавать свой участок, а суды из-за границ отпугивают покупателей. Он может предложить что выкупит ту часть земли, из-за которой идет спор. Если мы согласимся, нужно оформить межевой план с соглашением о перераспределении. В итоге наш участок становится меньше, а его больше. Так и будут зарегистрированы границы.
Если мы все равно обратимся в суд, то до подачи искового заявления нужно провести большое расследование. Стоит собрать как можно больше документов — сведения из ГФДЗ, старые фотографии и видео, где может быть виден забор до уменьшения границ, все документы на постройки, расспросить соседей и предыдущего собственника участка. В общем искать хоть какие-то доказательства, что забор двигался меньше 15 лет назад. Без помощи опытного земельного юриста будет очень трудно.
Если есть хоть какая-то зацепка, что границы были подвинуты менее 15 лет назад, в исковом заявлении просим: 1) установить свои границы по координатам из плана, а не по забору. 2) Подвинуть забор на эти координаты. То есть истребуем часть спорной земли (уменьшенные сотки) из незаконного владения соседа на основании ст. 301 ГК РФ. Сосед ведь пользуется нашей землей.
Если никаких зацепок нет или собственники не очень уверены в своей правоте, тогда им нужно через суд установить границы по забору. В итоге участок и по документам станет меньше.
Пример из моей практики: В 2015 году гражданину в наследство достался жилой дом на участке, у которого не были оформлены границы в кадастре. В 2018 году при межевании оказалось, что участок по забору меньше на 1,5 сотки, чем в документах. Эти 1,5 сотки «забрал» сосед сзади.
Узнали, что наследодатель (предыдущий собственник) в 2010 году оформлял на жилой дом технический план. В тех.плане участок был нарисован по забору и оказалось, что там он на 1,5 сотки больше, чем сейчас. Получается, что забор подвинули в 2010 году или позже, т.е. максимум 10 лет назад, а не 15.
Я сообщил собственнику, что зацепка хоть и есть, но она довольно слабая. Информация из тех.плана носит справочный характер, поэтому не обещал победу в суде. Собственник все-таки решил рискнуть и мы обратились в суд. Нам повезло — сосед недавно собирался продавать свой участок и видя наш напор, предложил выкупить эти 1,5 сотки + покрыть часть судебных расходов. Мы согласись на такой вариант.
Пошаговая инструкция. Этап №1 — запрашиваем сведения о своем участке из ГФДЗ
Если вы ранее уже заказывали эти сведения, можете сразу переходить к этапу №3.
ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства — ст. 24 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ.
Сведения из ГФДЗ предоставляют в определенном отделении Росреестра, в котором имеется архив. Адрес местного архива можно спросить у кадастрового инженера или по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34.
В архиве нужно сделать два запроса: 1) На получение графического материала на наш участок. Проще говоря, это план участка с площадью, шириной/длиной. На плане иногда частично отображены границы и описание соседних участков. Даже могут быть координаты нашего участка (x,y и дирекционный угол), но это редко. В 80% случаях столбики координат есть, но они не заполнены, потому что до 1998 года эти данные были засекречены. 2) На получение материала инвентаризации. В нем содержаться границы и местоположение всего земельного массива.
Также в сведениях всегда вписаны даты оформления плана участка и местности вокруг. На основе этого можно понять — когда и какие границы имели или должны были иметь наш и соседний участок.
Чтобы получить сведения, всем собственникам участка или доверенному лицу нужно подать в архив Росреестра два заявления — о предоставлении сведений из ГФДЗ в виде графического материала и материала инвентаризации. Форму и образец дадут там же. Можете скачать форму и ознакомиться. К заявлению нужно приложить копию паспорта и правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
По закону сведения должны предоставить в течение 3 рабочих дней — приказ Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376. На практике бывают задержки.
Если из ГФДЗ предоставили план участка (графический материал) и/или материал инвентаризации (план всего массива), относим их своему кадастровому инженеру.
Этап №2 — Просим кадастрового инженера прикрепить план участка из ГФДЗ к остальным планам
Кадастровый инженер вставит в специальную программу план из ГФДЗ. Теперь будут отображаться до 4 слоев: 1) границы участка на местности; 2) границы из плана правоустанавливающего документа (при наличии); 3) планы участка из ГФДЗ (при наличии); 4) кадастровые границы соседних участков, с которыми общие границы.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Границы не совпадают
К сожалению, и здесь есть риск появления аналогичной проблемы — при повторном межевании соседнего участка окажется, что и у него произошло наложение или разрыв границ с другими соседними участками. Тогда сосед просто отказывается что-либо исправлять, решает оставить все как есть и отправляет нас в суд.
Если сосед отказывается проводить межевание, первым делом для суда потребуется заключение о несоответствии границ. Это заключение нужно получить у кадастрового инженера — следующий этап №4.
Если же фактические границы нашего участка не совпадают с планом из ГФДЗ, я не советую показывать это соседям и просить изменить их кадастровые границы. Лучше сразу идти в суд. Ошибка ведь в наших границах, и когда соседи это увидят, тогда скорее всего воспользуются этим. Как я писал выше, не стоит самому показывать то, что ослабляют нашу позицию в суде. Пусть сам ответчик выявляет наши слабые стороны и доказывает их.
Этап №4 — Получаем от кадастрового инженера заключение о несоответствии границ
Просим кадастрового инженера, чтобы он в заключении указал, что в ходе кадастровых работ выявлены несоответствие границ — Требования к межевому плану из приказа Минэкономразвития от 8 декабря 2015 г. № 921 (Раздел «Заключение кадастрового инженера»). Заключение является разделом в межевом плане. Также кадастровый инженер даст свою оценку происходящему. Стоит заранее проконсультироваться с земельным юристом, чтобы тот дал совет кадастровому инженеру написать оценку такими формулировками, которые усиливают нашу позицию в суде.
Заключение и будет основанием для обращения в суд, потому что является документальным фактом спора по границам. Это второй по важности документ после искового заявления.
План в заключении о несоответствии границ
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Этап №5 — Подготовка к суду
Это главный документ для суда. В зависимости от того, как грамотно составлено исковое заявление, зависит как минимум треть успеха. Не нужно составлять заявление самостоятельно по образцам из интернета. Все равно без юридических знаний этого не сделать. Обратитесь к грамотному земельному юристу. На моей практике и практике моих коллег еще не было двух одинаковых ситуаций по земельным спорам.
Список требований, который нужно указать в исковом заявлении, я подробно описывал выше. Свидетелей в заявлении указывать не стоит, их достаточно просто пригласить на судебное заседание.
Сколько потребуется экземпляров? Зависит от количества лиц в деле. Например, истцов — 4, ответчиков — 3, третьих сторон — 3, судья — 1. Значит нужно минимум 11 экземпляров.
Теперь истцы должны оповещать ответчиков и третьи лица о предстоящем судебном разбирательстве, причем до обращения в суд. Такую обязанность возложили с 1 октября 2019 года — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ были внесены изменения в п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше оповещением занимались суды.
Каждый комплект документов, который я описывал в предыдущем пункте, предназначен каждому из ответчиков и третьих лиц. Адреса организаций ищите в интернете.
Соседям нужно отправить документы на адрес их прописки (регистрации). Если адреса неизвестны, тогда на предварительном заседании суда просим судью сделать запросы в адресное бюро по ФИО каждого из ответчиков. Когда получим их адреса, тогда и отправим.
Документы отправляем по почте ценным письмом с описью вложения. Необязательно заказывать уведомление о вручении. В описи вложения нужно прописать название каждого документа, который будет отправлен. Например, в письме имеется: исковое заявление — 1 шт., заключение кадастрового инженера — 1 шт. И так далее. Опись пишется в двух экземплярах на каждый комплект документов для отправки. Оба экземпляра заверяются работником почты. Затем один заверенный экземпляр кладется в сам конверт с документами, а второй экземпляр остается у отправителя.
Одна отправка документов обойдется примерно в 250 рублей. Нужно обязательно сохранить чеки об оплате. Описью и чеками истец докажет суду, что он всех оповестил.